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  财产税、不动产持有税与群体评估           
财产税、不动产持有税与群体评估
作者:佚名 文章来源:不详 更新时间:2010-3-15 18:04:38

财产税、不动产持有税与群体评估

税赋的作用除了向政府提供收入外,还应能优化市场的资源配置和调节收入的再分配,从而促进经济的和谐发展与社会的公平。因此,政府应根据合理的公共财政政策和整体经济发展的需要,设计其合理公平的各种税制。财产税的税制也应如此。
什么是财产税呢?《新税务大辞海》对财产税的定义是:“国家以自然人或法人的财产为征税对象的税。财产税在各国通常属于地方财政收入”。《辞海》中“财产税”词条的解释是:“对纳税人所有的或属其支配的动产或不动产所征收的税。有按财产的全部价值征收的,如遗产税;有按财产价值增加部分征收的,如财产增值税”。在英语国家与使用英语地区,财产税的用语是“property tax ”。
这里必须对“property”这一词汇作一下分析。“property ”这一词的中文含义十分丰富,翻开各种英汉辞典,其不但可以解释为“财产、资产、所有物、所有权、财产权、产权与无形资产”,还可以解释为是不动产、房地产、物业、房产、地产。 因此,“property ”在各国的价值评估行业(即进行“Appraisal”或“Valuation”的行业)中,是应用频率十分高的一个词汇。并且,“property ”还是与中文中的“性质, 属性、特性、性能、功能、参数”这些词汇相对应的词汇;此外, “property ”还有“道具”的含义。
在英语国家,人们明白这一词汇的多义性,不会因其多义而产生误解。但是, “property ”在其被译成中文时,就产生了不少误解。“property ”在中文中分别被译成财产税、不动产税、房地产税和物业税等,这些翻译方式在一定的前提下,不能说是译错了,但是我门研究财产税这一税制时,必须将有关的概念予以厘清!

一、确定财产税的范畴

(一)财产税的范畴
《物权法》中对国家、集体、私人的物权和其他权利人物权保护的规定,是根据《宪法》中关于保护公共财产与公民私有财产权的法律制订的,《物权法》中的“物权”即是《宪法》中的财产权。因此,财产税与物权的关系是十分密切的。《物权法》将物分为不动产与动产,财产税当然也涉及不动产与动产。《物权法》将物权分为国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权,因此财产税当然也涉及国家、集体、私人的其他权利人的财产,至于对国家、集体、私人和其他权利人所拥有的具体某类财产是否进行征税,需要根据国家的法律,通过相关的法律、规章和财产税的税制进行规定。我们在推行财产税时必须确定哪些不动产与动产是应税财产。
不动产是与国济民生关系最大的财产,也是普通民众接触最普遍的重要财产,于是其也是财产税中接触最普遍的财产。世界各国地方政府主要财政收入之一的财产税,主要是对不动产征税。而“property ”本身有就可以解释为是“不动产”,因此“property tax”在许多国家与地区即是不动产持有税。十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制若干问题决定》提出对不动产征税,实施城镇建设税费改革,也是为了学习世界上各发达国家简税制、宽税基对不动产统一征收财产税的经验。
(二)所谓的“物业税”是财产税中的不动产持有税
根据上述财产税的含义,所谓的“物业税”应该是财产税中的不动产持有税。依据如下:
1. 物业是什么?
“物业”这一词是从香港传入的。其他的一些国家如东南亚地区的华人也有使用“物业” 这一词。其英语用词有用“Property”的也有用“estate”。而这两个英语词汇此处的含义都是指不动产。在香港,按其法律规定,该“物业”是特指这样的不动产:即已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋,包括与之相配套的设备、房屋坐落的土地以及附属的场地、庭院等。此外,市政公用设施也属于物业。香港的“物业”涉及住宅、写字楼、商场、酒店和工业厂房等。
但在我们内地,目前,“物业” 这一词涉及面最广、并为大众最熟知的用途是物业服务企业中“物业”。如《物权法》中提到“物业” 这一词共有六处。这六处分布在第六章 《业主的建筑物区分所有权》的第七十三条至第八十三条中。其中,第七十三条中有:业主拥有建筑物建筑区划内“物业服务用房”的共有权;第七十六条中有:“业主共同决定”“选聘和解聘物业服务企业”;第八十一条与第八十一条规定了业主与“物业服务企业”之间的关系;第八十三条中有,业主大会和业主委员会有权“依照法律、法规以及管理规约”处置“拒付物业费”的行为。
我们可以发现,《物权法》中应用的“物业”这一词汇的含义,是与我们所熟知的物业服务企业中“物业”的含义是一致的。并且,《物权法》中有关“物业”的法律规定,也都是与物业服务企业或者物业的其他管理人有关。同时,我们可以发现,内地平时所谓的“物业”与香港所谓的“物业”,含义是有差别的。我们《物权法》中使用的“物业”一词与大众所熟知的物业服务企业中“物业”,其概念虽然可以将住宅、写字楼和商场包括进去,也有可能会涉及某些酒店和某些工业厂房,但没有囊括所有的酒店和所有类别的工业厂房,也不会涉及市政公用设施。
2.香港的物业税是怎样的一种税?
香港是在征物业税,不过其征收的是物业的“差饷”。香港征收的“差饷”对应的英语是“rates” ,“rates”这一词在一般英汉辞典的含义是“地方税”。“rates”中前一部分“rate”在英汉辞典中,有评估价值、鉴定等级的世界各国对不动产征收的地方税都是以评估得出的价值征税。香港对其物业征收的差饷是以物业收入——年租金的市场价值作为税基进行征收的。而不是如西方许多国家的地方政府那样,对不动产持有者征收财产税时是以不动产的价值作为税基进行征收的。香港征收的物业差饷税税率也较高,过去曾经是15 %,目前为5 %。
3.世界各国地方政府征收的“property tax”大多是对不动产持有者征收的财产税
目前,世界各国法律中对不动产的定义虽然存在着一些差异。但在一般情形下,不动产是指土地和土地的附着物及其改造成果。有的国家在不动产的法律定义中,特别指出其不包含土地的水资源、矿产资源和树木等。各国在“property tax”的税法中,涉及征税的不动产包括各类的建筑与土地,其中有铁路、公路、港口和矿山,各制造业、炼油企业、发电企业、供电企业、通讯企业、商业等各类企业包括厂场机器设备在内的建筑,包括渔业权、道路通行费用、钻井采油权、航行权等无形不动产,政府部门(包括军队、警察、监狱)所占用的土地和建筑等。涉及征收“property tax”的财产范围极广。此外,在各国“property tax”的税法中,不予征税的财产有农业用地与农场建筑、林业地产、体育场地、医院、学校、美术馆、博物馆、图书馆、公园、国家纪念设施、航运灯塔与标志、养老或扶残的建筑设施、公共聚会建筑、慈善机构占用的建筑、非赢利机构占用的土地与建筑与公墓等。因此,在一般情形下,“property tax”应译为“不动产持有税”,而不宜简单地译成“物业税”。
我国不动产税赋目前就存在着税种杂乱,定义不清这样一些不利于科学发展的问题,我们再不能重蹈覆辙,采用模糊的可能导致税基变窄的“物业税”定义。采用不动产持有税的概念才能真正地宽税基,简税制,从而促进社会税赋的公平。

二 不动产持有税征收时的群体评估

(一)什么是“Mass Appraisal(群体评估)”?
由于不动产持有税一般是从价税,因此需要评估其税基。又由于不动产持有税需要向居民征收,因此往
往需要对成片的、集中在一起的建筑或地块进行评估,此时税基评估对象往往具备地域、建筑结构等方面的
共同属性,而且由于评估中的目的又是不变的,因此可以采用“Mass Appraisal”的数学模型进行评估。“Mass
Appraisal”是价值评估行业的专用术语。“Mass”的原意是指具有一定数量规模的集聚在一起的对象。
美国《价值评估行业统一操作规范(USPAP)》对“Mass Appraisal”的定义是:“the process of valuing
a universe of properties as of a given date using standard methodology, employing common data,
and allowing for statistical testing.”美国国际税赋评定公务员联合会(IAAO)对“Mass Appraisal 定义是:
“The process of valuing a gruop of properties as of a given date, using standard methods,
employing common data, and allowing for statistical testing.”在这两个定义中,除前者用的是“a
universe of properties”,后者用的是“a gruop of properties”之外,其他用词几乎是完全相同的。该术
语的中文含义为,系指应用标准的方法,使用共同类型的数据,并在认可统计测试结果的前提下,评估某一范
围(或组群)财产某一日期价值的过程。
从上述美国价值评估行业的术语解释中,我们可以得出这样一个结论,“Mass Appraisal”的工作对象是某一具备许多相同属性的群体。因此可以采取统计方法确定抽样样本来建立回归方程,从而达到不动产以价计税评估税基时低成本的目的。因此,将“Mass Appraisal”译成“批量评估”是不恰当的。“一批财产的评估”仅体现了评估的数量与实施时间,并没有显示“Mass Appraisal”工作对象是具备共同属性的群体这一重要特征。在汉语中,“群体”的含义是指同类个体所形成的集合,因此,“Mass Appraisal”的恰当译文应该是群体评估。
汉语中的“批量”在英语中是对应词汇的,包括“batch ”、“batch size”、“batch quantity”、“lot size”与“bulk”等。其中“batch ”的主要含义是:“一批, 成批,整批,分批、间歇式, 批次”等。计算机中的批处理的英语是“Batch Processing”。“bulk”的含义是“大批,大量,批发”。这些英语中仅重视对象数量的、中文含义为“批量”的这些词汇与强调群体聚集的“Mass”,显然是有区别的。
目前国外的不动产持有税的“Mass Appraisal”中,即群体评估中,都采用计算机技术。这就是因为群体评估可以采用计算机技术,从而能够提高工作效率。
(二) 美国不动产持有税税基群体评估时的操作
上述的IAAO制订了本国不动产持有税税基的评定标准《不动产群体评估标准(SMARP)》。SMARP 服从上述的美国价值评估行业的统一标准——USPAP。IAAO 规定,当发现 SMARP的任一部分内容与 USPAP 发生抵触时,以USPAP为准。
SMARP共分为五章,第一章是该标准的适用范围;第二章是标准的概述。由于群体评估工作中的三个要素是,拥有完整和准确的数据、适用的计算机评估模型以及对人力等各种资源的合理管理,因此。SMARP第三章的内容是关于不动产群体评估中数据的收集与更新。第四章的内容是关于不动产群体评估中三种基本评估途径模型应用的分析。第五章是关于评估管理方面的问题:包括对群体评估工作人员的要求、数据处理的支持、再次评估的进行、评估工作中的支持以及评估工作中的成本-效益分析等。
SMARP 只对不动产持有税税基的市场价值评估进行规范。同时,SMARP提出,群体评估中采用的计算机模型

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