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  对合作建房行为应如何征收营业税           
对合作建房行为应如何征收营业税
作者:佚名 文章来源:不详 更新时间:2009-2-6 13:47:06

合作建房,是指甲方提供土地使用权,乙方提供资金合作建房,其方式一般有两种: 第一种方式是纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体交换方式也有以下两种:
1、土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为,乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为,因而合作建房的双方都发生了营业税的纳税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税,对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此,应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定,分别核定双方各自的营业税。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则发生了销售不动产行为,应对其销售收入,再按“销售不动产”税目征收营业税。
2、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权,例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建成的建筑物归还甲方,在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业—租赁业”征收营业税,乙方发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征收营业税。
第二种方式是甲方以土地使用权,乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房,对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税:
1、房屋建成后,如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,只就对合营企业销售房屋取得的收入按“销售不动产”征税,双方分得的利润不征营业税。
2、房屋建成后,甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“销售不动产”税目征收营业税。
3、如果房屋建成后,双方按一定比例分配房屋,此种经营行为,合营企业分配双方的房屋不征营业税,但对甲方向合营企业转让的土地,按“转让无形资产”征税。对合营企业的房屋在分配给甲、乙方后,如果各自销售,则按“销售不动产”征税。

参考资料

财考网 www.ck100.com

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