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  2008年3月1日后个人出租住房怎样计算缴纳个人所得税及相关           
2008年3月1日后个人出租住房怎样计算缴纳个人所得税及相关
作者:佚名 文章来源:不详 更新时间:2008-11-26 12:44:21

一、什么是财产租赁所得?

财产租赁所得是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

二、财产租赁所得应纳税所得额如何确定?

财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额。根据第三条第五款规定,适用20%的比例税率。

三、财产租赁所得按什么时限计算?

财产租赁所得,以一个月内取得的收入为一次。

四、出租财产过程中缴纳的税费计税时允许扣除么?

国税发[1994]089号:纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金、和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加,可持完税(缴款)凭证,从其财产租赁收入中扣除。

还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮的费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。

五、财产租赁所得计算缴纳个人所得税时税前扣除有关税费的次序是怎样规定的?

国税函[2002]146号:个人出租财产取得的财产租赁收入,在计算纳缴个人所得税时,应依次扣除以下费用:

(1)财产租赁过程中缴纳的税费;

(2)由纳税人负担的该出租财产实际开支修缮费用;

(3)税法规定的费用扣除标准。

六、财产租赁所得的征税问题是如何规定的?

国税发[1994]089号:确认财产租赁所得的纳税义务人,应以产权凭证为依据。无产权凭证,由主管税务机关根据实际情况确定纳税义务人。

产权所有人死亡,在未办理产权继承手续期间,该财产出租而有租金收入的,以领取租金的个人为纳税义务人。

七 实例:

(一) 正常按规定计算的例题

例1、王某将自家住房出租给李某开饭店,月租金2400元,(租期3年)一次收取半年(6个月)的租金,为出租房发生修缮的费用800元(有发票),计算:

印花税=2400×1‰=2.4元/月    

营业税=2400×5%=120元/月    

城市维护建设税=120×7%=8.4元/月 

教育费附加=120×3%=3.6元/月

房产税=2400×12%=288元/月  

本次应纳税金如下:

印花税2400×12×3×1‰=86.4

营业税120×6=720

城市维护建设税8.4×6=50.4

教育费附加 3.6×6=21.6

房产税288×6=1728

个人所得税:2400-(120-288-8.4-3.6-2.4税金)- 800(修缮)-800(法定费用) =377.6×20%=75.52元/月    75.52×6=453.12

(二) 政策调整后出租房屋应纳各税

政策规定:吉财法[2003]308号文件规定:“我省实际确定将按期纳税的营业税起征点提高到月销售额2000元”。

吉政发[2007]34号文件规定:按期纳税的营业税起征点,由原来全省的2000元,调整为市(州)政府所在地城市4000元、其他市县3000元,交通运输、广告、房屋租赁、典当、按摩、网吧和氧吧行业的营业税起征点暂不作调整。适用范围为个体工商户及其他有经营行为的个人。

吉地税发〔2008〕17号 文件规定:自2008年3月1日起,长春市城区按期纳税的(交通运输、广告、房屋租赁、典当、按摩、网吧和氧吧行业除外)营业税起征点调整为月营业额5000元,外县(市)起征点仍为月营业额3000元。

※ 以上三个文件都是关于营业税起征点调整的规定,但对出租房屋仍按2000元掌握,没有调整。

财税[2008]24号文件关于支持住房租赁市场发展的税收政策的规定 :

(一)对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。
  (二)对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。
  (三)对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。

(四)对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

原财税[2000]125号文件规定:

(一)对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税、营业税。

(二)对个人按市场价格出租的居民住房,其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收,房产税暂减按4%的税率征收。

(三)对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

原国税函[2002]74号文件规定,"对个人按市场价格出租的居民住房,其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收,房产税暂减按4%的税率征收"的规定,具体含义是:"对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,其应缴纳的营业税暂按3%的税率征收,房产税暂按4%的税率征收;对于居民住房出租后用于生产经营的,其缴纳的营业税仍应按5%的税率征收,房产税按12%的税率征收。

※ 这几个文件必须结合着阅读,才能对财税[2008]24号文件深刻理解,看例题:

例2:某个人2008年3月份将自家住房出租(全家外出打工),年租金23880元。一次性收取全年的租金(2008年3月——2009年2月)计算应纳各税。

解题:

23880÷12 = 1990元/月 (营业税不达起征点)

印花税免贴

房产税按4%征收 23880×4%=955.2

个人所得税:(1990-800)×10% =119元/月

全年应纳个税 119×12=1428

应纳税合计:1428+955.2=2383.2(元)

注:该纳税人是一次性完税的,如果分期取得要分期申报。

例3:某人2008年3月份出租住房,年租金24000元。

24000÷12 = 2000元/月(达起征点)

营业税:2000×1.5%=30元/月

城建 30×7% = 2.10

教附 30×3% = 0.90

房产税:2000×4%=80

个人所得税:(2000-30-2.10-0.90-80-800)×10% =108.7元/月

年合计纳税:(30+2.10+0.90+80+108.7)×12 =2660.4元

注:出租房屋代开发票,有些地方是按累计税率征收,有些地方是按综合税率征收,总之不太一样,另外租赁给个人和企业也不一样,以当地执行为标准

参考资料

http://55cfo.zhan.cn.yahoo.com/

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