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  二手房交易涉税政策           
二手房交易涉税政策
作者:佚名 文章来源:不详 更新时间:2008-11-26 12:44:20

一、什么是二手房?

二手房通常是指:对房地产开发企业销售的商品房、经济适用或单位自建住房、“房改房”,在办完产权后,在二级市场上合法交易买卖的房屋。 它是房地产产权交易二级市场的俗称。 经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为“二手房”。

二、什么叫住房、普通住房、非普通住房?

个人购买用于居住的房屋叫住房,用于生产经营的房屋叫非住房。 住房包括普通住房、非普通住房,我省对普通住房规定以下标准:

吉地税函〔2005〕76号规定:我省享受税收优惠政策的普通住房标准原则上应同时满足以下三个条件:

(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上,

(2)单套建筑面积在120平方米以下(长春市向上浮动20%),

(3)实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下(长春市向上浮动20%)。

住房平均交易价格,是指:报告期内同级别土地上住房交易的平均价格,经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算,报当地人民政府确定,每半年公布一次。

只要其中有一个条件不符合,就不是普通住房,不符合此标准的是非普通住房。

三、二手房交易涉及的契税

1、在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。

2、契税的税率

《吉林省契税实施办法》第八条规定:契税税率为5%,居民个人购买住宅房屋的,契税税率为3%。

吉地税函[2005]76号文件规定:个人承受住房符合"普通住房标准"的,继续享受减半征收的优惠政策,即执行1.5%的税率;

对2005年6月1日以后个人承受住房高于普通住房标准的,执行3%的税率。

吉地税发[2006]105号文件规定:从2006年10月1日起,长春市城区非住宅房屋转让契税税率恢复为5%

3、二手房交易涉及缴纳契税的计税依据

房屋买卖。为成交价格;成交价格为土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由契税征收机关参照市场价格核定,

注:房屋买卖申报的成交价格低于当地住房平均交易价格的,应据当地住房平均交易价格作为计征契税的依据,高于当地住房平均交易价格的,按实际成交价格作为计征契税的依据。

四、二手房交易涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加

财税[2006]75号规定:2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

五、二手房交易涉及的个人所得税

国税发[2006]108号规定:《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定,个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照"财产转让所得"项目缴纳个人所得税。

(一)怎样计算个人所得税应纳税所得额

国税发[2006]108号规定:对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

吉地税发[2006]85号规定如下:纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,可按缴纳契税确认的计税收入额作为个人所得税计税的转让收入额。

(二)核定征收

  吉地税发[2006]85号规定:由于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,导致地税机关不能正确计算纳税人房屋原值和应纳税额的,可对其实行核定征税。根据我省目前二手房市场发展的实际情况,我省核定征收比例暂按1%执行。

六、二手房交易涉及的土地增值税

吉地税发〔2006〕40号规定:纳税人转让旧房及建筑物,应委托经省以上有关部门授予评估资格的房地产评估机构进行评估,并向主管税务机关提供评估报告和支付评估费用的正式发票。无评估报告的,按下列办法计算土地增值税。

(一)纳税人转让旧房及建筑物,无评估价格,但能提供购房发票的,以应缴纳契税的计税金额确定为转让收入,按扣除项目的金额=发票所载金额×(1+购房年度×5%)的公式计算扣除项目金额。

(二)对转让旧房及建筑物,无评估价格,又无购房发票的,实行核定征收。以应缴纳契税的计税金额作为核定征收额,依率计征。计税金额50万元以下的(不含50万元),核定征收率为0.3%;50万元至100万元的,核定征收率为0.5%;100万元以上的,核定征收率为1%。

财税[1999]210号文件规定:对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。

七、房屋交易过程中应如何缴纳印花税?

《印花税暂行条例规定》规定:在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人,都是印花税的纳税义务人,应当按照规定缴纳印花税。

财税[2006]162号文件规定:对商品房销售合同按照“产权转移书据”征收印花税。税率为交易额的万分之五;房屋产权证按“权利、许可证照”税目征收,税额为每证5元。

例如:王某与张某买卖房屋:成交价45万元。计算应纳印花税。

卖方:王某: 45万元×0.05%=225元

买方:张某: 45万元×0.05%=225万元 房屋产权证:定额贴5元。

参考资料

http://55cfo.zhan.cn.yahoo.com/

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